Вправе ли собственник коммерческой недвижимости сдавать ее часть в долгосрочную аренду без выдела и проведения кадастрового учета в качестве самостоятельного объекта недвижимости? Зарегистрирует ли такой договор аренды Росреестр?

Добрый день! Что Вы понимаете под частью недвижимости? Если речь идет об одном помещении, в котором сдается его часть (условно, площадь 2х2 м в комнате), то вам необходимо обратиться к кад. инженеру для составления тех.плана. Такой план делается с целью индивидуализации объекта, иначе без индивидуализирующих  признаков предмета аренды договор считается не заключенным. И Росреестр договор аренды не зарегистрирует. 

А если планируется сдача в аренду целого помещения, которое является частью объекта недвижимости, то ставить одно помещение на кад. учет нет необходимости. В таком случае, договор аренды Росреестр должен зарегистрировать.