Как оформить квартиру, чтобы мама могла на неё рассчитывать?

Ситуация родственная, имущественно квартирный вопрос , у меня нет собственности , мама продает квартиру (ее собственность ), и покупаем , я покупатель , потом ждет от меня дврственной , я не могу подарить квартиру , потому что ипотеку не потяну , и от государства ничего не получить , трижды оформляли на маму договор дарения собственности . если ей скажу заранее об этом , то она попросит купить квартиру сестру , чтобы ей подарить . как и с мамой в хороших отношениях остаться , и не остаться без собственности ? мне 37 леь