Добрый день.Вопросы такого плана, хочу продать комнату в в коммунальной двухкомнатной квартире и купить с помощью ипотечных средств квартиру на вторичном рынке, первоначального взноса нет. Могу ли я использовать как первоначальный взнос с продажи комнаты? Как отнесется к этому банк и какие риски при этом могут быть для меня? Какие этапы продажи и покупки будут при этой сделки?

Доброго дня!

рынке, первоначального взноса нет. Могу ли я использовать как первоначальный взнос с продажи комнаты? Как отнесется к этому банк и какие риски при этом могут быть для меня? Какие этапы продажи и покупки будут при этой сделки?

Алла

Вы хотите использовать наличные денежные средства, полученные с продажи комнаты?

Добрый день.

Могу ли я использовать как первоначальный взнос с продажи комнаты? Как отнесется к этому банк и какие риски при этом могут быть для меня?

Алла

Вы можете свободно распоряжаться вырученными средствами без каких-либо ограничений. Банку в данном случае не важен источник их происхождения. они не спрашивают каким-образом они были получены — была ли это продажа недвижимости, иного имущества или накопления.

Здесь применимо правило ст. 209 ГК РФ

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Законом не оговорено никаких ограничений на распоряжение вырученными по сделке средствами. 

В этом случае нет никаких рисков. 

Какие этапы продажи и покупки будут при этой сделки?

Алла

А само жилье Вы уже подобрали?

Обращение в банк для расчета суммы кредита также не было?

Первичный этап — это продажа Вашей комнаты с получением денежных средств.

После их получения — зачислите их на свой расчетный счет для обеспечения безопасного хранения. 

далее подбираете интересующее Вас жилье и заключаете предварительный договор купли-продажи.

Обращаетесь в банк для получения кредита.

В банк, как правило, представляются следующие документы (их копии):
1) проект договора купли-продажи;
2) документ, подтверждающий право собственности продавца
3) документы, подтверждающие основания возникновения права собственности продавца
4) документ, удостоверяющий личность продавца;
5) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу или копия брачного договора (при наличии);
6) согласие органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние;
7) отчет независимого оценщика о рыночной стоимости жилого помещения.

После заключения кредитного договора, заключаете договор купли-продажи квартиры с условием частичной оплаты за счет личных средств. а частично за счет средств банка.

Как отнесется к этому банк и какие риски при этом могут быть для меня? Какие этапы продажи и покупки будут при этой сделки?

Алла

Алла, добрый день! Можете, почему нет. Это же Ваши средства, в силу ст. 209 ГК РФ ВЫ вправе распоряжаться ими по своему усмотрению, банк этот вопрос не должен интересовать если деньги получены в результате законной сделки. По поводу прописки этот вопрос решается путем включения соответствующего условия в договор продажи комнаты — сохранение за Вами на определенное время права проживания в ней

Алла, доброго утра! да, вы можете использовать деньги от продажи комнаты в в качестве первоначального взноса на покупку квартиры по ипотеке. Здесь еще нужно добавить, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны (вы и банк) свободны в заключении договора, т.е. банк вправе самостоятельно определять размер первоначального взноса. Тут нужно понимать, хватит ли вам денег от продажи комнаты на первоначальный взнос. 

В части этапов: 

1) поиск покупателя на комнату и согласование с ним условий сделки

2) заключение договора купли продажи комнаты (регулируется этот вопрос ст. 549-558 ГК РФ)

3) сдача докуменов на регистрацию и получение денег (документы на регистрацию можете сдать в любом МФЦ). Совет: деньги вы должны получить до момента сдачи документов сотруднику МФЦ и предоставить в МФЦ соотвествтующую расписку о полной оплате комнаты.

4) ищете нужную вам квартиру для покупки (с продавцами сразу проговаривайте вопрос о продаже с использованием ипотеки- не все идут на такую сделку). 

5) согласовываете с продавцом стоимость квартиры 

6) подаете в банк заявление о выддаче вам ипотеки и документы на квартиру

7) банк проверяет квартиру, согласует договор купли продажи и готовит ипотечный договор

8) после согласования всех документов вы сдаете документы в МФЦ на регистрацию при этом вы уже вносите продавцу первоначальный взнос

9) после регистрации договора купли продажи и ипотеки на квартиру банк переводит продавцу остаток оплаты. 

10) гасите ипотеку банку ежемесячно.