Есть квартира в долевой собственности (я — владелец 1/2), доли не выделены. Второй собственник несовершеннолетний. Его мать вселила посторонних жильцов (договора найма скорее всего нет), не являющихся родственниками, без согласования со мной. У меня на руках все документы подтверждающие собственность.

Попытки попасть в квартиру с участковым оказались неудачными — дверь отказываются открывать.

Нужно зафиксировать факт проживания посторонних для обращения в суд с иском о выселении, либо как-либо еще заставить их освободить незаконно занимаемую жилплощадь.

Рассматриваю вариант вскрывать дверь в присутствии участкового.

1. Как максимально обезопасить себя и участкового при вскрытии двери чтобы не оказаться нарушителем закона?

2. Есть информация, что для вскрытия двери необходим акт о вселении — действительно ли это так?

3. Нужно ли вообще присутствие участкового?

4. Стоит ли после смены замка отдавать все ключи от нового замка жильцам, чтобы не получить от них иск о пропаже вещей во время их отсутствия?

5. Есть ли еще какие-то моменты, на которые стоит обратить внимание?

Доброе утро! 

Согласно ст. 247 Гражданского Кодекса РФ: 

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Сейчас вся квартира находится в пользовании одного собственника, поэтому Вы вправе обратиться к собственнику в лице его законного представителя матери — с предложением о согласовании порядка пользования общим имуществом в определенный срок (к примеру -10 дней), направив ей заказное письмо с уведомлением о вручении.

Если в течение указанного срока соглашение о порядке пользования квартирой не будет достигнуто, то Вы вправе обратиться в суд, причем никаких самостоятельных действий по замене замка, вскрытии двери и проникновении в квартиру производить нельзя, только на основании решения суда. Так, согласно ст. 304 Гражданского Кодекса РФ:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Если Вы  самовольно проникните в жилое помещение, то жильцы вправе обратиться в полицию с заявлением о привлечении Вас к уголовной ответственности по ст. 139 УК РФ:

1. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, — наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.

Здравствуйте.

Незаконного проникновения в жилище с Вашей стороны быть не может, так как Вы собственник это жилища а лица в нем находящиеся живут там незаконно.

Вы вправе прибегнуть к способу защиты права как самозащита.

Гражданский кодекс

Статья 14. Самозащита гражданских прав
 
Допускается самозащита гражданских прав.
Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

То есть, Вы вправе вскрыть дверь и проникнуть в свое жилое помещение.

При этом, конечно же во избежание претензий в части хищения имущества Вам следует пригласить участкового  и двух — трех свидетелей, вести видеозапись всего процесса вскрытия и попадания в квартиру, составления акта вскрытия.

В акт внесете свидетелей, укажете на перечень имущества, находящегося в квартире.

Также Вы вправе сменить замки в свою квартиру.

При этом, если жильцы не собственники там проживают незаконно, без Вашего согласия, то Вы вправе не давать им ключи.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте,

К ответам коллег добавлю, что раз второй совладелец несовершеннолетний, использование его имущества возможно с соблюдением ограничений, установленных гражданским законодательством.

В частности, по пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного необходимо предварительное разрешения органа опеки и попечительства.

Если в квартиру без разрешения органа опеки вселены, в т.ч. и безвозмездно, посторонние, значит, могут быть нарушены права несовершеннолетнего. Возможно, вам это пригодится, т.к. в этой ситуации могут быть нарушены не только ваши права, а сделка, в результате которой граждане проживают в квартире, может оспорена прокурором.

иск о пропаже вещей во время их отсутствия?

Это может быть и не иск, а заявление о преступлении.

С уважением, Андрей Козырев

Здравствуйте!

Если говорить о судебном способе защиты Вашего права, то необходимо вести речь не о иске о вселении (Вас) (о чем написал Николаев Сергей), а о иске о выселении лиц, которые в настоящее время находятся в квартире без законных на то оснований.

Дело в том, что сделка, на основании которых граждане в настоящее время находятся в Вашей квартире, является ничтожной (недействительной вне зависимости от признания ее таковой судом).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (п. 2 ст. 168 ГК РФ)

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). (п. 1 ст. 166 ГК РФ)

Нарушение такой сделкой прав третьих лиц очевидно. Мать (законный представитель) несовершеннолетнего — лишь одного из двух долевых собственников совершает сделку по распоряжению всем объектом права собственности. Соответственно, такая сделка влечет нарушение прав третьих лиц: Вас (поскольку Ваше согласие не получалось) и несовершеннолетнего (поскольку не получалось согласие органов опеки и попечительства).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. (п. 1 ст. 246 ГК РФ)

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. (п. 1 ст. 28 ГК РФ)

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (п. 2 ст. 37 ГК РФ)

При этом соглашусь с Кураевым Геннадием. Самозащиту права собственности никто не отменял.

В отношении же возможной квалификации действий по «вскрыванию квартиры» по ст. 139 УК РФ обращаю внимание на следующее. 

У граждан, проживающих в жилом помещении должно быть законное основание находиться в соответствующем помещении. Отсутствие законного основания означает отсутствие права проживать в жилом помещении (оно попросту не возникло).Соответственно, «отсутствующее право» не может быть нарушено и защищаться путем применения к «нарушителю» уголовной нормы.

Судам необходимо иметь в виду, что при незаконном проникновении в жилище умысел виновного должен быть направлен на нарушение права проживающих в нем граждан на его неприкосновенность. При решении вопроса о наличии у лица такого умысла следует исходить из совокупности всех обстоятельств дела, в том числе наличия и характера его взаимоотношений с проживающими в помещении, строении гражданами, способа проникновения и других. (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 46 «О некоторых вопросах судебной практики по делам о преступлениях против конституционных прав и свобод человека и гражданина (статьи 137, 138, 138.1, 139, 144.1, 145, 145.1 УК РФ)»)

При этом, конечно, при осуществлении действий собственника, направленных на самозащиту своего права, не должны нарушаться права находящихся в жилом помещении лиц на личную неприкосновенность, а также на неприкосновенность их имущества. Иными словами говоря, если соответствующие граждане (незаконно проживающие в квартире) добровольно покидать помещение (после захода в квартиру) не пожелают, тогда единственным средством принудительно «выставить» их из квартиры будет являться исполнение судебного решения о выселении.

С уважением, Александр Васильев