Есть две квартиры:

1) 3-х комнатная квартира - из них одна комната + 1/3 от общих зон квартиры принадлежит СЕСТРЕ (остальные 2 комнаты другим людям)

2) 2-х комнатная квартира - общая собственность с родителями - каждому принадлежит 1/3 собственности: Я, мама, папа (квартира под ипотекой)

Я и сестра хотим обменяться долями.

1) Каким образом лучше это сделать: договор мены или 2 договора дарения?

2) Может ли ипотека помешать дарению?

3) Нужно ли нотариально заверять договор/ы? Если, нет, то какие минусы?

4) Где взять образцы договоров для обмена долями?

5) С какого момента наступает право на собственность?

1) Каким образом лучше это сделать: договор мены или 2 договора дарения?

Федор

Федор, добрый день! Проще дарением, дарение между близкими родственниками не облагается налогом в силу ст. 217 НК РФ. Но учитывая что одна доля в залоге для отчуждения вне зависимости от вида сделки требуется согласие банка. Поскольку собственность долевая обязательно нотариальное удостоверение и дарения и мены, нотариус подготовит договор, в любом случае Вам нужно будет нотариусу за данную услугу доплачивать

Здравствуйте, Федор

2) Может ли ипотека помешать дарению?

Федор

Не то, что может помешать, а помешает, так как потребуется смена залогодателя (вместо Вас должна им стать сестра), а банк на это вряд ли пойдет. В случае обращения взыскания на квартиру сестра окажется без жилья (при отсутствии другого).

В остальном

1) Каким образом лучше это сделать: договор мены или 2 договора дарения?

Федор

По сути, речь идет о договоре мены, но возможно возникновение по уплате налогов, если доли принадлежали менее минимального срока владения.

Договоры дарения уместны, но по сути -они оба -это притворные сделки по смыслу ст.170 ГК РФ

3) Нужно ли нотариально заверять договор/ы? Если, нет, то какие минусы?

Федор

Да, необходимо, в силу п.1 ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», так как речь идет об отчуждении долей в праве собственности, а также и переоформлении договоров залога.

4) Где взять образцы договоров для обмена долями?

Федор

В сети их полно, но думаю, что следует сначала урегулировать вопрос с банком, лично у меня большие сомнения, что он на это пойдет.

5) С какого момента наступает право на собственность?

Федор

С момента регистрации права собственности в ЕГРН.

2) Может ли ипотека помешать дарению?

Федор

Так как квартира находится в обременении у банка, то без разрешения банка никакие сделку проведены быть не могут. К тому же при сделке либо мены либо дарения поменяется объект, поэтому больше чем на 99% уверена, что банк никаких согласий на такие сделки не даст: сейчас в залоге квартира, а после сделки будет комната, которая и по стоимости меньше и по квадратам.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

3) Нужно ли нотариально заверять договор/ы? Если, нет, то какие минусы?

Федор

Сделки с долями проходят только через нотариуса (ст. 42 Фз-218)