В 2017 году я как физ. лицо приобрел частный жилой дом с земельным участком за 3 000 руб. (цены условные).

В 2018 году реконструировал дом (реконструкция узаконена в 2018).

Документально подтвержденная сумма затрат на реконструкцию составила 1 000 руб.

В 2019 году продал этот дом за 8 000 руб.

На деньги, вырученные от продажи, дома купил:

- коммерческую недвижимость стоимостью 2 000 руб.;

- земельный участок ИЖС стоимостью 500 руб.;

- квартиру в строящемся доме стоимостью 500 руб.;

- готовую квартиру на вторичном рынке стоимостью 1 000 руб.

Просьба помочь определить налоговую базу, т.е. сумму, которая будет обложена НДФЛ.

Просьба помочь определить налоговую базу, т.е. сумму, которая будет обложена НДФЛ.

Андрей

Андрей, добрый день! Налоговая база от продажи жилого дома  если он приобретен после 01.01.2016 будет определяться с учетом п. 5ст. 217НК РФ — если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости налоговая база определяется как 70% КС. При этом на основании ст. 220 НК РФ налоговую базу можно уменьшить на фактические расходы, связанные с приобретением данной недвижимости, в Вашем случае это 3 тыс. Если например цена участка была низкой вместо учета расходов по участку можно применить налоговый вычет в размере не более 1 млн. а по дому учесть расходы на его покупку. Расходы на реконструкцию приниматься не будут поскольку они не связаны с приобретением имущества. Также в соответствии с п.п. 3 п. 1ст. 220 НК РФ Вы в случае приобретения недвижимости вправе претендовать на налоговый вычет в связи с покупкой жилого помещения (квартиры, доли, жилого дома). в размере не более 2 млн. на человека но не больше размера фактических расходов. Если вычет ранее не использовали можно его заявить за налоговый период 2019 года когда будет продажа и снизить налоговую базу от продажи еще на 2 млн. В том числе вычет можно заявить и по продаваемому дому. Куда будут потрачены деньги от продажи дома никакого значения не имеет для определения налоговой базы

Здравствуйте, Андрей!

налоговая база у Вас, с учетом п.3 ст.210 НК, при заявлении налогового имущественного вычета по подп.2 п.2 ст.220 НК составит 4 000 рублей (8 000 [доход] — 4 000 [расходы по приобретению изначального объекта + расходы на реконструкцию]).

то что расходы по реконструкции можно учесть в целях вычета подтверждает письмо Минфина от 2 июля 2012 г. N 03-04-05/9-814 и например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.08.2018 N 33а-15560/2018 по делу N 2а-43/2018.

если ранее право на получение налогового имущественного вычета в связи приобретением жилья по подп.3 п.1 ст.220 НК не использовали, то при его заявлении дополнительно сможете уменьшить налоговую базу по налогу, например на тот же дом, который продали или квартиру купленную на «вторичке».