мы купили квартиру в новостройке на материнский капитал, выделили доли у нотариуса , но в реестре не зарегистрировали, но отец решил аннулировать соглашение о выделении долей и сделать другие доли. а я хочу поменять эту квартиру на трехкомнатную, а уже потом выделять доли. как это правильно сделать

Если квартира куплена на материнский капитал, то в ней необходимо выделить доли всем членам семьи, включая детей. Вы же обязательство такое выдавали. Его нужно исполнить

Статья 10. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Сделка по продаже квартиры без выделения долей будет незаконной

Сможете, только через органы опеки, так как дети