Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. Покупаем коммерческое помещение (нежилая недвижимость). Помещение под обременением - есть арендатор, заключен договор аренды. У нас в договоре изначально был пункт:
10. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в соответствующем суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
10.1 Покупатели и Продавец, руководствуясь ст. 421 , 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным в части или в целом или расторжения настоящего договора в части или в целом по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавца к Покупателям, и изъятия нежилого помещения у Покупателей по этим и другим основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора или после, Продавец обязуется вернуть покупателям денежные средства.
Однако покупатель исправил на:
Все споры и разногласия, вытекающие из настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешить путем переговоров. Разногласия, по которым Стороны не достигнут договоренности, подлежат рассмотрению в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в суде общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости.
Это нормально?

Здравствуйте, Дмитрий!

Обе формулировки в договоре правомерны.  Статья 421 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) говорит о свободе договора. Т.е. стороны вправе включать в договор между ними любые формулировки, главное требование — чтобы они не противоречили закону.

Такие последствия расторжения договора или признания его недействительным, которые указаны в Вашей редакции договора — в принципе предусмотрены законом. Статья 461 ГК РФ о возврате денежных средств в случае изъятия товара у покупателя применяется в Вашем случае независимо от того, указано это в договоре или нет.

Поэтому Вам можно оставить ту формулировку, которую предложил продавец помещения. 

Что касается обременения арендой, то в соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Эта норма является императивной, т.е. изменить это положение закона в договоре купли-продажи нельзя.

К Вам перейдут права и обязанности арендодателя.

Здравствуйте, Дмитрий!

Исключенные Продавцом положения можно разделить на три блока.

Первый момент

в случае признания судом настоящего Договора недействительным в части или в целом 

Это регулируется ст. 167 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

То есть в случае расторжения договора по этому основанию, даже если это не прописано в договоре, то Продавец обязан вам вернуть денежные средства, а вы ему — недвижимость.

Второй момент

или расторжения настоящего договора в части или в целом по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца

а также вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавца к Покупателям, и изъятия нежилого помещения у Покупателей по этим и другим основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора

Эти положения договора регулируются ст. 461 ГК РФ:

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

То есть Продавец в любом случае обязан вам возместить все убытки при изъятии помещения, даже если это положение будет исключено из договора.

Первый и второй момент регулируются нормами ГК РФ. Это значит, что если вышеуказанные положения будут исключены из договора, то они всё равно имеют законную силу, так как прописаны в законе.

Третий момент

Что касается изъятия нежилого помещения у Покупателей основаниям, возникшим послеисполнения договора.

По общему правилу, Продавец отвечает за недостатки вещи, которые возникли досовершения сделки. Потом всю ответственность несет новый собственник. Я бы это на месте Покупателя тоже исключила, поскольку уже не несу ответственность за помещение как собственник. Вы уже сами им распоряжаетесь на свой страх и риск. Можно лишиться помещения и по своей вине, а Продавец будет за это отвечать.

Выводы

Дмитрий, предлагаю на выбор два варианта.

1) согласиться с формулировкой п. 10.1, предложенной Покупателем, поскольку то что он исключил из договора, прописано в законе.

2) настоять на своем варианте п. 10.1 договора, исключив слова "или после", для акцентирования внимания сторон договора на ответственности за нарушение условий договора.

Ответственность в том виде, в котором она закреплена в договоре, видимо, испугала Продавца.

Разногласия, по которым Стороны не достигнут договоренности, подлежат рассмотрению в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в суде общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости. 

Если одной из сторон спора является физическое лицо, то дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции (ст. 22 ГПК РФ, ч. 1).

Статья 30 ГПК РФ. Исключительная подсудность
1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Здесь Продавец тоже всё верно указал.

Но решение принимать Вам.

Желаю успехов!