При погашении ипотечного кредита был использован материнский капитал с обязательством выделения долей квартиры всем членам семьи: мне, мужу и двум несовершеннолетним детям. Ипотека погашена, но обязательство я еще не выполнила. Мы берём другой ипотечный кредит и хотелось бы продать квартиру, на которую и направленно моё обязательство. Я правильно понимаю, что не смогу продать квартиру пока не предоставлю такие же доли мужу и детям в

другой квартире, причем не находящейся в ипотеке? Т.е. я выполняю обязательство (выделяю доли мужу и детям), покупаю новую квартиру в ипотеку, выплачиваю ипотеку, затем выделяю доли в новой квартире мужу и детям и только после этого смогу продать квартиру? Или есть другая законная возможность моих действий для продажи квартиры с обязательством? Извините за сумбурность и тавтологию.

Добрый день, Татьяна.

Т.е. я выполняю обязательство (выделяю доли мужу и детям), покупаю новую квартиру в ипотеку, выплачиваю ипотеку, затем выделяю доли в новой квартире мужу и детям и только после этого смогу продать квартиру?

Татьяна

Немного не так. 

Сначала Вы должны исполнить обязательство (путем заключения соглашений о выделении долей либо путем заключения договоров дарения, обратившись к нотариусу — в соответствии с п. 4 ст. 10  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Затем оформите новую квартиру в ипотеку. После этого можете продать квартиру, поскольку при наличии детей продать прежнюю квартиру нельзя, поскольку без доказательств имеющегося другого жилья будут нарушены права детей (ч. 5 ст. 60 Семейного кодекса РФ). Здесь же нужно обращаться в органы опеки для согласования возможности продажи старой квартиры (поскольку новая квартира будет куплена в ипотеку, то согласие опека должна дать). 

Таким образом, для продажи старой квартиры выполнение обязательства по выделению долей имеет значение, но также имеет значение согласование с опекой возможности продажи квартиры (после покупки новой). 

Здравствуйте,  Татьяна.

Сделка по отчуждению квартиры, в которую вложен материнский капитал без отчуждения долей мужу и детям противоречит закону и потому может быть признана недействительной.

Вам нужно сперва выделить доли детям и мужу в этой квартире, потом продавать ее, как указала коллега с предварительного согласия органа опеки и попечительства в соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса.

Гражданский кодекс

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

При этом, Ваш муж может отказаться от своей доли, то есть, мужу при наличии письменного нотариального отказа мужа от выделения ему доли, долю можно не выделять, только детям.

Размер долей на детей законодательно не определен, но судебная практика признает допустимым выделение долей детям пропорционально вложенным средствам материнского капитала.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Т.е. я выполняю обязательство (выделяю доли мужу и детям), покупаю новую квартиру в ипотеку, выплачиваю ипотеку, затем выделяю доли в новой квартире мужу и детям и только после этого смогу продать квартиру?

Татьяна

Когда вы выделяете доли в старой квартире согласно обязательства, продать эту квартиру вы можете только с согласия органов опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве») с условием одновременной продажи старой квартиры и наделением долями детей в новой приобретаемой квартире либо в ином жилом помещении, например по договору мены.

В данном случае, если вы исполняете нотариальное обязательство о выделении долей  по старой квартире и хотите продать старую квартиру с долями детей, при этом хотите приобрести новую в ипотеку, вам нужно получить разрешение на продажу старой при выделении долей в новой. Как правило опека не дает разрешений на то, чтобы вы продали старую квартиру, выплатили всю ипотеку, а потом после этого выделили доли детям, т.к. это считается рискованной сделкой в связи с длительным сроком ипотеки. К тому же отчитаться о выделении долей детям нужно в течение месяца после выдачи разрешения, а вам банк не даст разрешение на выделение долей детям в новой квартире при невыплаченной ипотеке

В вашем случае вы можете взять ипотеку, платить ее, а когда у вас останется сумма, равная остатку ипотеки, вы можете обратиться в опеку за разрешением на продажу старой квартиры и выделением долей в новой ипотечной квартире.