На участке 4 сотки есть незарегистрированная 1-этажная баня с жб фундаментом.

Участок находится в черте города Красногорск. По градостроительному кодексу Красногорска нарушен отступ от соседей (меньше 3 метров) Земля предназначена для огородничества, а значит возводить капитальные и жилые строения нельзя.

Чем это грозит? Какие самые неблагоприятные последствия могут быть после такого строительства?

Также есть Карта градостроительного зонирования с устанавливаемыми территориями, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности.

На этой карте указано что вид разрешенного использования для этого участка - садоводство.

Также в кодексе есть ст. 9 п.1

"Земельные участки или объекты капитального строительства, расположенные на территории городского округа, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Означает ли это, что повода для беспокойства нет?"

И второй вопрос - как законно построить на таком участке жилой дом?

В Росреестре отказано в переводе в садоводство из-за малой площади земли.

Можно ли попробовать это сделать на основании ст 12 п3 кодекса?

"Статья 12. Порядок предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

3. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, направляют заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в Комиссию через Главархитектуру Московской области."

Уважаемый Андрей! Доброго! Да, к сожалению, 4 сотки мало. Здесь большие вопросы, как он вообще был изначально сформирован. Кадастровый номер ЗУ можете дать?

Теперь по бане: это объект вспомогательного назначения, при этом ни разрешений на ее строительство (ранее в порядке ч.17 ст.51 ГрК РФ), ни уведомлять в порядке ст.51.1 ГрК РФ — не надо.

Отступ от бани — один метр.

Ж/б фундамент или нет — не суть. Тем более многие просто ж/д балки или плиты или иное кладут — вом Вам и фундамент.

Скорее Вам надо «докупать» смежные" земли, далее объединять в порядке ст.11.4 ЗК РФ (см. также ст.ст.11.9,11.10 ЗК РФ).

Далее уже менять ВРИ ЗУ (может даже на ИЖС).

Надо КН ЗУ.

Добрый день Андрей. 

Чем это грозит? Какие самые неблагоприятные последствия могут быть после такого строительства?

В данном случае самыми неблагоприятными последствиями здесь будут действия администрации в отношении самовольной постройки.

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В связи с этим администрация в судебном порядке может Ваш объект признать самовольной постройкой, обязать снести данную постройку за свой счет и наложить и привлечь к административной ответственности соответственно, накладывая на Вас штраф..

Данную самовольную постройку можно узаконить только в судебном порядке. Но учитывая, описанные Вами обстоятельства, сделать это будет весьма проблематично. Я бы сказал не возможно.   

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так же попытка узаконить самовольную постройку в судебном порядке, может сопровождаться большими расходами на экспертизу, госпошлину.  

Как видите учитывая разрешенное использование земельного участка, шансов у Вас не много.

Добрый день! Пока у вас ВРИ «для ведения огородничества» построить (оформить) капитальный объект не получится, это вы и сами понимаете. Согласно классификатора ВРИ, утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» такой вид описывается следующим образом: 

Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур

Получается само по себе наличие постройки имеет место быть, понятное дело, что некапитальной. Лично мое мнение, что по закону да, могут предписать снести объект, но по факту, администрация просто не успевает следить за всеми нарушениями, чтобы они узнали о вашей бане, надо постараться:) Если только соседи пожалуются. В настоящий момент зарегистрировать права вы не можете, и остается два варианта. Либо ждать когда внесут изменения в ПЗЗ города, либо писать на комиссию заявление об уменьшении площади для установленного минимального размера использования участка. 4 сотки это достаточно для того чтобы вести садоводство, даже строить жилой дом и т.д. У вас вокруг много участков, которые как ваш около 4 соток , можно объединиться и написать заявление. Не обязательно ссылаться на ту статью , что вы указываете, она как правило для строительства используется, вам просто попросить внести изменения в ПЗЗ, уменьшив площадь минимально установленного размера для вашей территориальной зоны. 

Всего хорошего !