Ситуация следующая.

СМП арендует отдельно стоящее внутриквартальное здание ( капитальное строение, там автомойка уже лет 20) площадью 99 кв.м.

Через суд добился права его выкупа по 159-ФЗ.

По ЗК РФ должен быть выкуплен и участок под ним.

Как стало известно, администрация сформировала земельный участок площадью 211 кв.м. Это намного больше, чем хотелось бы.А хотелось бы практически под обрез фундамента (наружные границ здания 130 кв.м.)

Причем, при выкупе соседнего здания этим же СМП земельный участок был сформирован как раз под обрез фундамента, ни метром больше.

Администрация сначала долго не могла объяснить почему она так нарезала земельный участок, а потом прислала ответ ( в приложении).

Обязательны для соблюдения при выкупе указанные в ответе положения?

Что предпринять, чтобы уменьшить площадь участка: ждать распоряжения об условиях выкупа или уже оспаривать в суде границы земельного участка?

Здравствуйте. 

В приложенном файле только начало ответа, и там объяснения по поводу нарезки земельного участка именно в таком размере не имеется. Надо бы приложить остальные листы.

В целом же боюсь, что не получится уменьшить размер земельного участка в силу ограничений установленных ч.6 ст. 11.9 ЗК РФ

Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Скорее всего поэтому именно такой участок тут и сформирован. А в первом случае такого ограничения не было, вот и получилось по фундаменту.

добрый день!

Нужно рассматривать вариант судебного внесения изменений в сведения о границах спорного земельного участка. Так можно будет изменить конфигурацию и площадь земельного участка. Наличие зарегистрированных прав в данной ситуации не имеет принципиального значения. Важно несоответствие местоположения фактических границ земельного участка со сведениями о границах в государственном кадастре объектов недвижимости, которое и устанавливается по результатам землеустроительной экспертизы. Другими словами землеустроительная экспертиза должна установить несоответствие площади и конфигурации с фактическим землепользованием. 

Здравствуйте,  Дарья.

Судебная практика исходит из того, что участок должен предоставляться под зданием и с учетом прилегающей территории, необходимой для его эксплуатации.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/41623690/#ixzz63HRwBaDp

Хорошие разъяснения компании Гарант по данному вопросу.

http://www.garant.ru/article/6624/

Однако, эта площадь может быть ограничена минимальными размерами земельных участков в Вашем муниципальном образовании.

Земельный кодекс

Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

 
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Приложите пожалуйста весь ответ, смогу уточнить причины и варианты Ваших действий.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте Дарья.

Когда участок был поставлен на учет? И более чес странно, что г. Санкт-Петербург не заключил с Вами договор аренды земельного участка, так как это требует п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (или, как часто бывает, не взыскал неосновательное обогащение в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ в виде не выплаченных арендных платежей).

Все таки предположу, что участок был поставлен на кадастровый учет, как ранее учтенный (до начала действия Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (который до 2017 назывался «О государственном кадастре недвижимости»), т.е. до 01.03.2008 года). Поэтому с большой долей вероятности администрация его некогда не формировала и поэтому не может знать почему он встал на учет с такой площадью. Ранее учтенные участки ставились на учет (да и образовывались практически) предшественниками Росреестра. Если все так как изложил, то вопрос о площади и местоположении границ к Росреестру.

Если все-таки администрация образовала участок после 01.03.2008 года, то…

Как указали коллеги в по аналогии (п. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 271, ст. 273 Гражданского кодекса РФ) размер и площадь участка определяется исходя из критерия необходимой площади для использования здания, который весьма субъективной и в каждом конкретном деле придется доказывать необходимую площадь.

Но общие требования (если нет схемы расположения, ППТ и ПМТ и др. документов содержащих графическое описание местоположения границ земельного участка) установлены предложением вторым п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка

Так что если граница участка установлена элементам Выше или является ранее учтенным, то оспорить границы участка будет практически невозможно (только если доказать техническую или реестровую ошибку в соответствии со ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Добрый вечер! Формирование границ земельного участка под объектом недвижимости, который предоставляется на каком — либо  праве по ст. 39.20  ЗК РФ очень спорный вопрос. Нет законодательного закрепления норм отвода как таковых. Есть фраза, что участок должен быть под зданием и для его обслуживания. Часто это приводит к спекуляции администрацией своими полномочиями, правда, как привило, в сторону уменьшения площади отвода, дескать слишком большой участок для обслуживания здания. А вас вопрос наоборот:) Истинную причину формирования такого размера участка вам администрация вряд ли скажет. Поскольку это может быть что угодно, рядом проходит охранная зона, к примеру, и никто землю такую не возьмет, а вам ее добавили в отвод, вы платить налог будете (это я фантазирую) и т.д. Возможно и нет никаких подводных камней. Понятное дело, что в вашем случае администрация может и меньшей площади дать вам участок, закон они не нарушат, из письма видно, что минимальный размер в данной зоне в ПЗЗ не установлен.   Помимо того что в ПЗЗ установлены минимальные и максимальные размеры земельных участков, есть еще иные требования градостроительного регламента. Администрация в ответе вам о них пишет: минимальная площадь озеленения, минимальное количество мест парковки, минимальное количество мест хранения велосипедного транспорта и т.д, то есть вы должны предусмотреть при формировании земельного участка все возможные параметры использования участка в соответствии с град регламентом. Это мнение администрации. 

Закон об образовании земельных участок говорит вот что (п. 9 ст. 43 ГрК РФ): 

При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

Это касается формирования участков для ПМ, но в целом применимо к образованию из мун и гос собственности любых участков. Таким образом, определяясь с размером участок необходимо опираться на требования законов, тех регламент, СП (СНИП) и ПЗЗ. 

Если решитесь оспаривать площадь сформированного участка, то считаю, что делать это надо уже на этом этапе , после получения права на землю, в суде может возникнуть вопрос, вы же видели, что покупали. 

На счет самого оспаривания, соглашусь с коллегами, что мало шансов. Но что может пригодится в этом случае. Здание 1936 года постройки, за это время не раз была техническая инвентаризация, в тех паспортах, как правило всегда в ситуационном плане указывался размер и границы используемого земельного участка, можно их поднять. Обратите внимание на ПЗЗ и все требования град регламентов и в каких случаях они применяются, а также на 

Приложение Д (рекомендуемое). «Нормы расчета учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков» СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89. 

Как вариант, может быть нерабочий, поскольку отвечаю без знания конкретики. Но может быть проще будет взять участок в собственность, потом разделить его на несколько и от ненужных частей отказаться. Единственное, уточнить надо возможен раздел или нет, а также придется оплачивать гос.пошлину за регистрацию права на несколько образованных объектов, только чтобы отказаться от части.

Если я правильно поняла ответ администрации,  ППТ и ПМ для размещения линейного объекта вообще не учитывал возможность предоставления вам участка (во всяком случае они пишут, что не предусмотрен участок для размещения кап объектов). И если администрация отправила на доработку эти документы, то значит включила в том числе площадь предоставляемого  вам участка в документы (211 кв.м.), так как участок уже стоит на ГКН.   Если так, то после утверждения в декабре ППТ И ПМ нарезка участков должна будет соответствовать документации территориального планирования. 

Всего хорошего и удачи!