Покупатель (физлицо) предлагает оплатить 60% стоимости квартиры сразу, остальные 40% в течении 6 месяцев. Какие обязательные условия должен содержать договор купли-продажи, чтобы продавец (физлицо) избежал риски. Возможно ли оформить договор так, чтобы оформление права собственности осуществить после полной оплаты по договору, т.е. 100%? Какие риски для продавца? Можно ли заключить договор аренды с последующим выкупом между физ.лицами?

Здравствуйте, Евгений!

Возможно ли оформить договор так, чтобы оформление права собственности осуществить после полной оплаты по договору, т.е. 100%?

Евгений

да, можно (ст.491 ГК)

Какие обязательные условия должен содержать договор купли-продажи, чтобы продавец (физлицо) избежал риски.

Евгений

при купли-продаже с отсрочкой/рассрочкой платежа у Вас в силу п.5 ст.488 ГК возникает залог, т.е. Вы становитесь залогодержателем, если в договоре Вы не предусмотрите иное. это позволит Вам при нарушении договора покупателем обратить взыскание на предмет залога.

Можно ли заключить договор аренды с последующим выкупом между физ.лицами?

Евгений

да, конечно, можно, в ст.624 ГК законодатель не ограничивает физ. лиц в праве на заключение такого договора.

Здравствуйте Евгений!

Возможно ли оформить договор так, чтобы оформление права собственности осуществить после полной оплаты по договору, т.е. 100%? Какие риски для продавца?

Евгений

Гарантией для продавца того, что обязательство по оплате квартиры будет исполнено является то, что квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты (ипотека в силу закона), если иное не будет установлено в договоре. 

П.5 ст.488 ГК РФ 

 Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

П.3 ст.389 ГК РФ 

3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Таким образом, в договоре купли-продажи желательно указать о залоге. Но даже если вы этого не укажите, квартира все равно будет обременена ипотекой. Главное не указать обратное. 

Наличие ипотеки означает, что если вдруг покупатель с продавцом не рассчитается, как установлено в договоре, то продавец имеет право обратить взыскание на квартиру. 

Можно ли заключить договор аренды с последующим выкупом между физ.лицами?

Евгений

Да, можно. 

Здравствуйте, уважаемый клиент сайта! По вашей ситуации действительно оптимальнее заключить договор аренды с последующим выкупом так как:

1.Если вы в соответствии со ст.ст. 454,489 Гражданского кодекса РФ заключите договор купли продажу с условием товара в рассрочку, то покупатель станет собственником после заключения договора купла-продажи  и регистрации права собственности в Росреестре.

2. Конечно,  часть 2 ст. 489 ГК РФ предполагает право продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, когда-

 покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар

Но-  когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара,это уже невозможно ( часть 2 ст.489 ГК РФ)- в этом и заключается главный риск продажи квартиры в рассрочку, так как вы хотите получить сразу 60% стоимости, и покупатель далее может затянуть платежи на много лет (!!)

3. Другое дело, если согласно ст. 624 ГК РФ вы заключите договор аренды с последующим выкупом,, то  в договоре вы можете указать как выкупнут ценц, так и условие о том, что —

арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В данном случае.практически никаких финансовых рисков для вас нет !!