Хронология:

1. В апреле 2014г. я взял ипотечный кредит в банке А и купил квартиру

2. На апрель 2014г. я состоял в браке

3. В январе 2015г. брак был расторгнут

4. Мы подготовили проект соглашение о разделе имущества (квартиры), согласно которому бывшая супруга подтверждала отказ от доли в квартире. Соглашение мы так и не подписали

5. В 2018г. я рефинансировал ипотеку в другом банке (Б)

6. В 2018г. я обратился с просьбой к бывшей супруге о заключении соглашения о разделе имущества, но получил отказ, а также предложение продать квартиру и перевести ей N-ую сумму

Фактура:

1.Собственником квартиры являюсь я (согласно свидетельству о праве собственности)

2.Бывшая супруга являлась созаемщиком по договору с банком А

3.Бывшая супруга не является созаемщиком по договору с банком Б

4.Я обеспечивал и обеспечиваю кредит в полном объеме из собственных средств

5.Супруга участвовала на 26% в первоначальном взносе

Вопрос:

Как мне сформировать правовую позицию и сохранить (доказать) мое право единоличного владения и распоряжения этим имуществом, поскольку я не готов разделять гипотетическую прибыль от продажи квартиры с бывшей супругой.

Да и продавать эту квартиру я пока не планирую, поскольку, как минимум, требуется выплатить ипотеку и снять обременение.
Пожелание:
Требуются реальные примеры из правовой практики.

Добрый день, Вадим,

Как мне сформировать правовую позицию и сохранить (доказать) мое право единоличного владения и распоряжения этим имуществом, поскольку я не готов разделять гипотетическую прибыль от продажи квартиры с бывшей супругой.

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке (п. 3 ст. 38 СК РФ).

Сохранить единоличное владение можно опять же через суд, доказав, что денежные средства, которые были уплачены вам за квартиру являлись вашими личными средствами, и супруга участвовал в оплате квартиры минимально. Таким образом можно уменьшить размер доли, который может получить супруга, в том числе заменив такую долю на компенсацию супруге.

Что касается продажи, то согласие супруга (бывшего супруга) не требуется, но такая сделка может быть обжалована, поэтому желательно перед этим заручится разделом права собственности на квартиру — достигнуть соглашения с бывшей супругой или произвести раздел через суд (признание права собственности).

С уважением, Степанов Алексей

Здравствуйте,  Вадим.

Квартира, приобретенная Вами в браке является совместно нажитым имуществом супругов.

Дабы доказать обратное, Вам нужно предоставить доказательства того, что Вы платили за ее приобретение своими личными средствами, например подаренными родителями или взятыми в долг в банке.

У Вас же, в период с апреля 2014г. по январь 2015г. средства по ипотеке уплачивались в браке, как предполагается из совместных средств.

Единственное, что Вы можете, это просить суд отступить от равенства долей супругов, поскольку большая часть денежных средств в уплату ипотеки, была, как я понимаю произведена Вами не в браке.

При этом, естественно, при разделе квартиры и определении в ней доли бывшей супруги, Вы вправе взыскать с нее долю ее платежей по ипотеке за эту квартиру.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15
(ред. от 06.02.2007)
«О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»

15. Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.
Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга.
В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте, Вадим.

Как мне сохранить (доказать) право единоличного владения и распоряжения этим имуществом, поскольку я не готов разделять гипотетическую прибыль от продажи квартиры с бывшей супругой.

Поскольку квартира приобретена в период брака, то она является общим имуществом супругов в соответствии с п.2 ст.34 СК РФ. 

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие).Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Поэтому утверждать, что право владения и распоряжения принадлежит лично вам, а не супруге, нельзя. Это заблуждение, которое может сыграть определяющую роль при определении верного алгоритма действий при разрешении ситуации.

Далее, —

Расторжение брака  не является основанием для прекращения права собственности супруги на эту квартиру, поскольку такого основания не предусмотрено ни в СК РФ, ни в ГК РФ.

В СК РФ говорится только о том, что к требованиям о разделе общего имущества супругов,  брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. (п.7 ст.38 СК РФ)

Но при этом

а). Исчисление данного срока осуществляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. (см. п.19 Постановления пленума Верховного суда РФ  от 05.11.1998 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»)

б) Пункт 7 ст.38 СК РФ не говорит о том, что при отсутствии раздела в течение сроков давности право собственности нетитульного собственника прекращается.

Поэтому супруга вправе произвести раздел и сейчас, тем более что 

5.Супруга участвовала в первоначальном взносе на 26%

если подтвердит это документально.

Поэтому при рассмотрении иска о разделе общей квартиры, признать за собой право собственности на всю квартиру, как не крути, не удастся. Так или иначе, супруга будет иметь долю в квартире. Вопрос только лишь в размере этой доли и сумме средств, которую Вы можете взыскать с нее в качестве неосновательного обогащения.

Лично я того мнения, что если супруга докажет участие в приобретении квартиры 26%, то Вы можете взыскать лишь разницу между стоимостью ее 1/2 доли, которые будут определены и 26%, так как оснований для отступления принципа равенства долей я тут не вижу.

Добрый день, Ваша супруга имеет все основания обратиться с требованием о признании квартиры общим имуществом, признании признать право собственности доли в квартире за собой. Принудить подписать ее соглашение, договор и др. документы не представляется возможным, здесь необходимо ее волеизъявление. Как следует из норм действующего законодательства, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 32 СК РФ). 

Первое, из Вашего повествования ясно, что внесение 26% от первоначального взноса в счет приобретения квартиры осуществлялось супругой. Опять же, каким образом можно доказать, что доля вложения в первоначальный взнос именно 26%, а не 100%, у Вас есть данные доказательства? Так или иначе, мы уже видим, что первоначальный взнос был осуществлен в браке, за счет общего имущества, либо личного имущества супругов, но супруга участвовала. 

Второе, по банку А, Ваша супруга являлась созаемщиком, вопрос: участвовала ли Ваша супруга в погашении обязательств по ипотеке? Если нет, пытались ли Вы обратиться с регрессным требованием в части погашения Вами кредита? Какой период брака (совместного ведения общего хозяйства и проживания) затронут при выплате ипотеки? 

Третье, Ваша супруга может обратиться в суд и признать квартиру совместно нажитым имуществом супругов (это однозначно), что касается размера доли квартиры супруги, при условии, что она не платила по ипотеке, ее доля, скорей всего, может быть признана незначительно, можно в судебном порядке требовать принудительный выкуп ее доли, в соответствии со ст. 252 ГК РФ. Данный вариант очень сложный, возможно, Ваша бывшая супруга не понимает указанных выше тонкостей и предполагает, что может рассчитывать на ½ долю квартиры. 

Можно посчитать реальные перспективы и размер ее доли, для этого нужны точные суммы: 1) сколько стоила квартира, 2) сумма первоначального взноса, 3) период брака (установленный судом), 4) сумма выплат в период брака, 5) сумма выплат после расторжения брака, 6) кадастровая стоимость квартиры на сегодняшний день. Удобней всего договориться, потому, как без ее согласия продать квартиру не удастся.