Какой процент собственников многоквартирного дома должны проголосовать за пристрой к дому для строительства медицинского центра?

Здравствуйте,  Елена.

Поскольку все собственники имеют права в отношении земельного участка на придомовой территории и в случае пристроя будет произведена реконструкция МКД, то требуется согласие 100% собственников МКД.

 Судебная практика по данному вопросу устоялась на уровне Верховного Суда РФ.

Жилищный кодекс
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
 
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Судебная практика ВС РФ в подтверждение по ссылке

если возведение крыльца к нежилому помещению в виде пристройки влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то на такое решение необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
http://base.garant.ru/71713862/

С уважением!  Г.А.  Кураев

Добрый день, Елена!

Какой процент собственников многоквартирного дома должны проголосовать за пристрой к дому для строительства медицинского центра?

Если Вы про проведение общего собрания собственников (ОСС), то две трети от общего числа голосов собственников в доме должны проголосовать «ЗА».

В статье 46 Жилищного кодекса РФ указано:

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи.  

Решение по вопросу, предусмотренному пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, относится к исключениям. Оно требует не большинства голосов от участников собрания, а две трети от общего числа голосов доме. Смотрим что указано в пункте 1 части 2 статьи 44:

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

 Это как раз Ваш случай. Вам нужно провести ОСС и получить одобрение двух третей от общего числа голосов в доме.

Что касается судебного определения, приведенного в ответе коллеги Кураева, да, там похожая ситуация действительно. И там написано про необходимость согласия всех собственников. Но в этом решении предусмотрена альтернатива, если Вы обратите внимание. Вот фрагмент из данного определения суда

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 г. в редакции от 4 июня 2014 г. указано, что несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

То есть тут альтернатива. Либо получение согласия всех жильцов либо решение ОСС. А для получения положительного решения ОСС, как я и писал выше, достаточно двух третей от общего числа голосов в доме. Наличия положительного решения ОСС, полученного в установленном порядке, по Вашему вопросу будет достаточно. Это соответствует нормам жилищного законодательства РФ.

С уважением! 

Здравствуйте!

Согласна с коллегой. В настоящем случае необходимо 100% согласие всех собственников, поскольку фактически данное действие влечет уменьшение общего имущества всех собственников мкд. К общему имуществу относится в том числе и земельный участок согласно ст. 36 ЖКРФ.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.При этом не имеет значения, какое функциональное значение будет иметь пристроенный объект.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

При этом функциональное назначение пристроенного объекта не имеет значения для получения 100% голосов.

Кроме того, пристрой нежилого здания фактически является реконструкцией (по данному факту также имеется судебная практика ВСРФ https://www.garant.ru/news/128...), а согласно части 2 ст 40 ЖКРФ

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.