Добрый день, уважаемые юристы!

Описываю возникшую ситуацию: Посчастливилось жить рядом с соседями, которые установили перед своей квартирой перегородку, тем самым самовольно захватив часть общедомового имущества. По данному вопросу было составлено обращение в ГЖИ, в ответ на которое было установлено, что соседи выполнили самовольное присоединение части общего имущества, выдано предписание о демонтаже перегородки с дверью. Предписание о демонтаже не выполнено. Кроме этого есть ответ на аналогичное обращение из МЧС.

Одновременно под это дело ТСЖ провело ОСС на которое вынесло вопрос: Разрешить использование собственником помещения общедомовой площади на поэтажном коридоре с установкой перегородки с дверью у квартиры.

По итогам голосования кворум составил 63% из них по данному вопросу "за" проголосовало 67%, при этом ТСЖ приняло положительное решение ссылаясь на то, что данное решение набрало более 50% голосов участвующих в голосование (Мы настаиваем что кворум как минимум должен быть не менее 2/3 в соответствии со ст. 46 ЖК РФ)

Уважаемые юристы прошу дать развернутые комментарии по данному вопросу в части перспективы через суд заставить демонтировать незаконную перегородку с дверью, с учетом возможности принятия судом во внимание решения принятого на ОСС (линия защиты скорее всего будет строиться на нем). Так же интересует ваше мнение по поводу смысла формулировки вопроса на ОСС и законности принятия положительного решения правлением ТСЖ на ОСС, и порядок обращения в суд (напрямую в суд с собственником перегородки, либо сначала отменить решение ТСЖ, потом суд с собственником)

Дополнительно прошу указать стоимость составления Иска, представительства в суде и т.п.

Очень надеюсь на вашу помощь, поэтому задавайте уточняющие вопросы.

Уважаемый Алексей! Здравствуйте! Выложенных документов явно мало, но постараюсь в общих чертах: ГУ МЧС России по г. Санкт-Петербургу письмом от 22.04.2016 явно выражено мнение о нарушении ППБ. Соответственно, иск надо делать один как об оспаривании положительного решения собственников помещений в Вашем МКД касательно перегородки, обязании демонтажа перегородки (ст.222 ГК РФ).

Вопросов здесь масса: а кто точно присутствовал на собрании (то есть надо истребовать протокол общего собрания — очного/заочного (!!!), бюллетени).

Вопросы сразу появляются как только суд истребует выписку из ЕГРИП и анализа и сравнения протокола и бюллетеней.

Далее, если перегородка — то уже и переустройство, то есть надо смотреть, а получалось ли разрешение межведомственной комиссии администрации, вносились ли изменения в ГКН (есть ли новый кадастровый паспорт).

Вопрос, в общем, тьма.

Здравствуйте, Алексей.

Не смотря на наличие протокола ОСС, следует обратить внимание на то обстоятельство, что сохранение перегородки нарушает законные права и интересы собственников жилья, а также влечет нарушения СНиП и противопожарных норм, что является основанием для признания ваших требований обоснованными...

Статья 36 ЖК РФ Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Уточните когда была поставлена перегородка и когда состоялось собрание? было ли извещение о проведении собрания?

Добрый день!

Как следует из Вашего вопроса права Ваши были нарушены, так как Вам как собственнику принадлежит право владения общим имуществом в многоквартирном доме — ст. 36 ЖК РФ: 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Это же следует и из ст. 40 ЖК РФ: 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с чем считаю, что на возведение данной стены необходимо согласие именно всех собственников.

Так же интересует ваше мнение по поводу смысла формулировки вопроса на ОСС и законности принятия положительного решения правлением ТСЖ на ОСС, и порядок обращения в суд (напрямую в суд с собственником перегородки, либо сначала отменить решение ТСЖ, потом суд с собственником)
Алексей

Считаю, что решение общего собрания незаконно и при обращении в суд его необходимо признать недействительным ввиду нарушения указанной нормы.

Добрый день. Алексей.

В данном случае речь идет даже не о количестве голосов на общем собрании собственников, а о том, что для подобного переоборудования необходимо получать соответствующее разрешение, которое в данной ситуации получено не было, в связи с чем полагаю, что смысл обращаться в суд действительно есть, независимо от наличия решения собственников. Упор нужно будет делать на то, что одного только решения общего собрания здесь недостаточно.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2003 г. N 170
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ И НОРМ
ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Утверждено
Постановлением
Госстроя России
от 27 сентября 2003 г. N 170
ПРАВИЛА
И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.7. Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) (далее — переоборудование) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений.1.7.1. Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Доброе утро всем.1. Признать решение ОСС по конкретному вопросу недействительным, как нарушающее требования закона, по ст. 181.4 ГК РФ. Конкретно, как нарушающее положения ст.26 ЖК РФ -переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения; орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу заявителя, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. 2. Признать перепланировку самовольной в силу ст.29 ЖК РФ:Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования органа местного самоуправления, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки. 3. Сохранение перепланировки невозможно, т.к. ей нарушаются права и законные интересы граждан и создается угроза их жизни или здоровью, что подтверждается тремя приложенными письмами, как минимум. В связи с изложенным, на основании ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязать собственника жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.