У меня есть земельный участок. Есть смежный с моим, соседский участок. Моя цель – выкупить часть земли смежного земельного участка.

На смежном участке есть жилой дом. Земельный участок и жилой дом находятся в долевой собственности 8 людей – по сути это две семьи и одна женщина (наследница, недавно вступившая в наследство). Семья №1 - муж, жена и дочь. Семья №2 – муж, жена и две дочери. Женщину (наследницу) условно назовем №3.

В приложении схематично изображены земельный участок и жилой дом и условные обозначения долей каждой из семей: Зеленым – мой участок. Черным – участок соседей. Красным жилой дом на соседском участке. Синим – дороги и въезды. Раздел участков и дома согласно долям и исторически сложившийся: Семья №1 – текущая доля дома 1 и земельные участки 1.1 и 1.2. Семья №2 – текущая доля дома 2 и земельные участки 2.1 и 2.2. Женщина / Семья №3 – текущая доля дома 3 и земельные участки 3.1 и 3.2. На семью №2 и Женщину №3 – один общий въезд.

У меня есть интерес выкупить задворки у этих соседей – участки № 1,1; №2,1 и №3,1.

Основная дорога и более ухоженные части участков рядом с домом – это №1,2; №2,2 и №3,2

Есть договоренность с женщиной №3 о выкупе ее части земельного участка. Эта доля равняется (3,1+3,2) на текущий момент. При согласии соседей (семьи №2) на обмен будет равняться (3,1+2,1)

Часть жилого дома №3 в плохом состоянии. И женщина №3 и я готовы отказаться от этой части дома в пользу Семьи №2 – для того чтобы разделить участки так как нужно нам – после чего она сможет продать мне эти участки а я купить.

Семья №1 – заинтересована в том, чтобы выделить свою землю и дом и без соседей решать далее любые вопросы по своей части собственности + вроде бы тоже заинтересована продать мне их задворки – участок №1,1 на схеме. Для этого также необходимо – чтобы семья №2 согласилась на обмен землей (от того как исторически сложилось пользование) – поменяла долю участка на 2,1 на долю 3,2 с частью дома 3 – тогда участок 1,1 станет смежным с моим.

При таком варианте раздела Семья 2 помимо части дома №3 дополнительно получит отдельный въезд на участок – не придется больше делить его с соседями. По идее они должны быть довольны и согласиться – но пока четкого ответа от них по этому поводу нет.

В этом варианте получается, что:

Семья №1 будет (в долях уже внутри семьи) владеть частью дома 1 и Земельным участком №1,2 + получит от меня деньги за продажу участка №1,1

Семья №2 будет (в долях уже внутри семьи) владеть частями дома №2 + №3 и земельным участком (№3,2+ №2,2)

Женщина №3 выделит участок (№2,1+№3,1) и продаст его мне.

Техническая возможность выдела судя по всему имеется.

ПЗЗ позволяют выделить в отдельный участок №1,1. Также Возможно выделить в отдельные участки (№2,1+№3,1) и (№3,2+ №2,2)

Также это позволяют сделать раздельные коммуникации на разные части дома.

Задачи в порядке важности:

1) Главная - Сделать раздел участков максимально надежно – чтобы потом нельзя было оспорить раздел участков. (планирую строительство на выкупленных участках в дальнейшем)

2) Сделать раздел по возможности быстрее. Включая мой выкуп этих выделенных частей участков.

3) Желательно минимизировать налоги для продавцов участков. (Семья №1 владеет этими долями 10 лет. При этом значит ли выдел участка №1,1 из долевой собственности то что владение им начинается заново и придется платить НДФЛ? / Женщина №3 фактически владеет долями 4 года, но только недавно доказала через суд свои права через признание фактического владения – не вступила в наследства в положенные 6 месяцев после смерти. Если будет выделен участок (№2,1+№3,1) – то придется ли ей платить НДФЛ?)

Если договориться получиться и будет Благоприятный сценарий, то насколько мне известно возможно провести раздел земли и дома через Соглашение собственников в простой письменной форме с заверением его у Нотариуса. И это будет значительно быстрее чем решение вопроса в Суде.

Если договориться не получиться и будет Неблагоприятный сценарий (кто-то из соседей идет против большинства и не соглашается на общую схему раздела) - то вариант выдела получается только через суд. И это будет значительно дольше по времени.

Вопросы:

1) Верно ли я понимаю возможности раздела при Благоприятном и Неблагоприятном сценариях?

2) Есть ли какие-то дополнительные риски в дальнейшем и возможность оспаривания выдела через добровольное Соглашение с заверением у Нотариуса - относительно варианта с решением дела в суде? И соответственно есть ли смысл при Благоприятном сценарии и достижении общих договоренностей по выделу проводить это не через Соглашение, заверенное у Нотариуса, а через мировое соглашение в суде?

3) Как будет выглядеть полностью схема выдела участков при Благоприятном и при Неблагоприятном развитии событий?

Добрый день Роман!

Согласно информации ФНС от 15.10.2019 г. ФНС России оставила жалобу налогоплательщика без удовлетворения, указав, что при разделе земельного участка возникли новые объекты права собственности, а исходный объект прекратил свое существование. Следовательно, по договорам купли-продажи недвижимого имущества налогоплательщик реализовал земельные участки, которые находились в его собственности менее пяти лет, то есть меньше минимального предельного срока владения. Поэтому ФНС России признала правомерным решение инспекции. 

Выдел участка — это образование вновь возникшего объекта, как следствие и возникновение права собственности на него, срок начинается с момента образования участка.

Роман, добрый день.

Для начала.., я так понял, что у всех этих семей долевая собственность не выделенная в натуре? Причем у кого то больше долей, у кого то меньше. И не важно, что в семье 1 четыре человека и они семья, важно то, что у каждого там доля? Или у них общедолевая собственность на всех? Это важно.

Главная — Сделать раздел участков максимально надежно – чтобы потом нельзя было оспорить раздел участков. (планирую строительство на выкупленных участках в дальнейшем)

Роман

С самого начала, нужно выделить доли в натуре, пока у каждой семьи нет кадастрового номера на каждый участок, которым они владеют, они не смогут совершать сделки, по крайней мере абсолютно бесспорные. Так как может появиться новый владелец,( к примеру, семья 2 продаст свои доли), и сказать, мне не интересен ваш порядок пользования, дороги у меня нет своей, я хочу по другому и идет в суд, чего вы собственно и не хотите. Поэтому сначала только выдел в натуре.

Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка (действующая редакция)

1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

2) Есть ли какие-то дополнительные риски в дальнейшем и возможность оспаривания выдела через добровольное Соглашение с заверением у Нотариуса — относительно варианта с решением дела в суде?

Роман

Никакой разницы нет, будете вы выделять доли по соглашению или у нотариуса, если грамотно все составить и проверить.

Статья 252 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли (действующая редакция)

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

То есть это прямо предусмотрено в законе.

2) Сделать раздел по возможности быстрее. Включая мой выкуп этих выделенных частей участков.

Роман

Если начнете прямо сейчас, и если у собственников есть техплан или межевание, то с юристом можно управиться за 1 месяц.

3) Желательно минимизировать налоги для продавцов участков.

Роман

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 16 мая 2018 г. N 03-04-05/32819

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 указанной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу положений пункта 2 статьи 8.1 и статьи 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При согласии соседей (семьи №2) на обмен

Роман

Вот если они смогут между собой меняться, даже не меняться, а договориться, что с этого момента это твой участок, а это мой участок, так как порядок пользования у них нигде, насколько я понял не зафиксирован, тогда налог платить никому не нужно будет.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Исходя из изложенного изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

С учетом изложенного, моментом возникновения права собственности на жилые дома является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на указанное имущество, в связи с изменением состава собственников и размера долей в праве собственности на жилые дома, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимого имущества.

то вариант выдела получается только через суд. И это будет значительно дольше по

Роман

Будет дольше.

3) Как будет выглядеть полностью схема выдела участков при Благоприятном и при Неблагоприятном развитии событий?

Роман

а)  Женщина 3 определеяет с семьей 2, что ее участки теперь 3.1, 2.1, а 3.2, 2,2 и доля дома 3, принадлежат семье 2.

б) Женщина выделяет свои участки и продает их вам.

в) Семья 1 выделяет свой участок, потом 1/2 продает вам, а потом вы можете объединить свой участок и купленный у семьи 1.

Это пожалуй самый короткий и дешевый вариант.

Добрый день, Роман!
Для того чтобы проконсультировать более корректно, желательно чтобы вы указали макс и мин возможные размеры з.у. в территориальной зоне по ПЗЗ, а также примерные площади участков, 1.1, 1.2 и т.д. Также можете указать кадастровые номера участков, по ПКК можно посмотреть охранные зоны и т.д. Вы учитывали, что при наличии зон с особыми условиями использования территории (ст. 105 ЗК РФ) строительство может  быть невозможным и тогда вся ваша затея окажется ненужной?
Итак, сейчас по сути есть только два земельных участа – один ваш, второй в долевой собственности. Считаю не стоит строить такие сложные схемы, можно перераспределить эти два участка (ст. 11.7 ЗК РФ). То есть, юридически участков 1.1 — 3.2 не существует. Это один большой участок. Что мешает вам путем перераспределения за плату каждой семье, составив соглашение о перераспределении, взять себе кусок земли, состоящий условно из уч-ков 1.1.+2.1+3.1. А соседи дальше сами между собой будут разбираться, передавать друг другу участка, перераспределять или продавать. Это уже не ваша забота, или вы им обещали помощь какую-то? Кстати, соглашение о перераспределении в таком случае готовится в простой письменной форме и подшивается к межевому плану, заверять у нотариуса его НЕ НАДО!
Считаю, что налог платить в таком случае не надо, если права на участки возникли в 2015 году или  как, к примеру, семья 1 владеет участком 10 лет. А вот женщина № 3 будет платить налог, поскольку права у нее возникли только с момента регистрации права собственности по решению суда. Если кадастровая стоимость ее доли меньше 1 миллиона рублей, то она может воспользоваться вычетом и налога в таком случае не будет.
Однозначно вариант через межевой план быстрее чем суд. И потом кто вам сказал, что вы можете в суде обязать кого-то отдать вам свою землю? Люди вправе ее не делить и вам не продавать и не перераспределять. Или есть принципиальное  согласие, но нет согласия по границе отделяемой площади? В таком случае, не факт что после заключения экспертизы суд разделит участок так как вы хотите. Не вижу особых перспектив судебного решения данного вопроса.
Итак, если вам удается забрать через один межевой план (кстати, и у кадастрового инженера это будет дешевле гораздо, чем делать в несколько этапов и разделов), при условии соблюдения максимального размера участка для данного ВРИ в данной зоне, то у соседей участок так и останется в долевой собственности, но уже в границах 1,2 +2,2 + 3,2. Дальше женщине № 3 ничто не мешает продать свою долю без выдела в натуре семье № 2, с условием соблюдения порядка, установленного ст. 250 ГК РФ, а семье № 1 осуществить раздел долевого участка с семье № 2.
На счет рисков. Не вижу никаких рисков, после перераспределения и регистрации права, нужны будут веские причины, чтобы отменить сделку. Но и гарантии вам никто не даст, но если все законные процедуры будут соблюдены, шансов на отмену перераспределения мало.
 
 
Всего хорошего!
 

Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 12.11. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.