Добрый день!
В январе 2019 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»).
До 2019 года положениями ЖК РФ регулировались только вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений в многоквартирном доме. Поправками в ЖК РФ слова «жилые помещения» заменены на «помещения в многоквартирном доме».
Пока действует редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, которая предусматривает административную ответственность за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, но внесены законопроекты в ГД, в которых за добавляется ответственность за самовольную перепланировку нежилых помещений в МКД.
Последствия незаконной перепланировки указаны в ст. 29 ЖК РФ
ЖК РФ Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
Получается, в худшем случае могут заставить вернуть помещение в первоначальный вид, либо изъять и выставить на торги, в лучшем ее можно будет узаконить в судебном порядке, возможно это лучше всего сделать продавцу, чтобы вы могли знать, не нарушает ли данная перепланировка права собственников помещений в МКД. Либо сразу в суд идти со своей перепланировкой.
с 08.01.2019 года к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений:
о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.
Установлено требование о необходимости представления в ОМС, осуществляющий согласование проведения переустройства или перепланировки, протокола общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на проведение переустройства и (или) перепланировки, если такие работы невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в доме.
Договор в данном случае признан незаконным не будет и для перехода права в ЕГРН поэтажный план не предоставляется. Но вот узаконить в судебном порядке только получится, даже если после сделки сделаете свою перепланировку и решите узаконить через ОМС, администрация, как правило, выезжает на такие объекты.
Всего хорошего!