Здравствуйте!

Собираюсь покупать квартиру, разбитую на две отельные комнаты и принадлежащие двум разным семьям. Получил правовую экспертизу от Сбербанка.

Необходимо изучить её, оценить риски и безопасность сделки, а так же составить ДКП на основании имеющегося варианта ДКП от агента одного из продавцов и рекомендаций данных в правовой экспертизе.

Здравствуйте

Ну экспертизой это назвать сложно, они там дали общие совершенно рекомендации по условиям договора- по сути все что они указали- это сделать раздел о заверениях об обстоятельствах- в рамках ст 431.2 гк, чтобы в случае их нарушения — можно было например договор расторгнуть.

гк

Статья 431.2. Заверения об обстоятельствах
2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

и указать, что эти условия имели существенные значения для сторон.

Главное, что на объекте нет арестов или иных запретов. 

Что касается исполнительных производств — то к делу это отношения в общем то не имеет, если нет запрета на объект на регистрационные действия. 

по договору

5. Комнаты приобретаются Покупателями у Продавцов, за счет собственных средств в размере 3 500 000 (Три миллиона пятьсот тысяч) рублей и  за счет кредитных средств в размере 2 000 000 (Два миллиона) рублей, предоставленных по Кредитному договору № ______ от  «__» октября  2019г. (далее – Кредитный договор) для приобретения комнаты,   заключенному в городе __________ между Покупателями  и ПАО Сбербанк (местонахождение: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19, ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195, Корреспондентский счет № 30101810400000000225, далее — Банк), именуемым в дальнейшем Кредитор-Залогодержатель, в соответствии с кредитным договором, заключенным между Кредитором–Залогодержателем и Покупателем.

стоит написать общую цену квартиры

разбивка потом есть уже- это нормально, указание на кредит тоже.

вот тут

6. Стороны пришли к соглашению, что расчет между Сторонами по настоящему договору будет произведен следующим образом:
— сумма в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей, передана Продавцам наличными, до подписания настоящего договора;

во первых так лучше не делать и все деньги платить после сделки, если уж очень хотите — тогда делать это надо обязательно под расписку

и второе- указать, что эти деньги являются авансом, а не задатком.

аванс всегда возвратен при расторжении договора.

задаток- при вашем отказе от сделки как покупателя- остается у продавца, если же отказывается продавец- то вам он обязан будет вернуть 2 задатка по сумме.

п. 7- у продавцов залога не возникает, это правильно- залог у вас возникнет у банка, так как там ипотека у вас.

п. 13- как раз одно из заверений об обстоятельствах, рекомендованных в той экспертизе.

совет- возьмите еще выписку из егрн и проверьте там все права всех этих продавцов.

Так же в договоре можно указать, кто именно оплачивает пошлины за регистрацию прав — обычно это покупатель делает, но это необязательно. 

Здравствуйте, Руслан.

Они рекомендуют предусмотреть блок договора про заверения — по сути это верно. 

Согласно ст.431.2 ГК РФ Заверения об обстоятельствах

2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Этим способом можно взять с другой стороны заверения об определённых важных обстоятельствах, в случае нарушения которых можно взыскать убытки или расторгнуть договор.

В отношении одного из Правообладателей доли в праве общей долевой собственности на Комнату № 1 (Карунного В.В.)
(совпадение с Ф.И.О. и датой рождения Правообладателя выявлены сведения о наличии исполнительного производства,
прекращенного в связи с отсутствием имущества, на которое может быть обращено взыскание. (ст. 6.1, п. 4 ч. 1 ст. 46 ФЗ от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»)

Вот здесь они пишут, что у одного из собственников есть долг, и более того исполнительное производство уже.

Продажа такой доли в обход исполнительного производства, может быть расценено как недобросовестно действие по выводу активов и оспорено, как недействительная сделка по ст. 10 ГК и 168 ГК РФ.

И такую сделку могут оспорить как кредиторы так и пристав.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.04.2017 N 77-КГ17-7